As novas regras para Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) em São Paulo trazem avanços significativos, mas também criam desafios diretos para quem já está com empreendimentos em curso ou para os próximos lançamentos.

Principais mudanças identificadas

No último encontro do GRI Institute foram destacados os seguintes pontos que afetam o setor:

• Teto de preços: embora muitos incorporadores já considerassem valores próximos, o novo teto pressiona viabilidade, exige ajustes nas tipologias e estruturas dos projetos, e pode levar à diminuição de oferta em áreas centrais.

• Definição do investidor: traz clareza importante, mas surgem dúvidas operacionais quanto à adequação do público às faixas de renda, à guarda de documentação e ao cumprimento das exigências regulatórias.

• Restrição ao short stay: projetos próximos a estações de metrô ou em regiões centrais que contavam com aluguel por temporada para parte de sua viabilidade veem esse modelo limitado.

Desafios em empreendimentos em andamento

Uma das dificuldades mais graves está no fato de que as novas regras passam a valer imediatamente para todos os empreendimentos em desenvolvimento, sem período de transição ou carência. Os impactos envolvem:

• Revisão de projeções financeiras e estimativas de resultados

• Custos de obra que podem ser revistos ou elevados

• Alterações de vendas previstas e modelos de negócio que contavam com premissas diferentes

Oportunidades via mercado de capitais

Apesar dos desafios, o novo cenário abre espaço para alternativas interessantes de funding:

• Financiamento estruturado no mercado privado surge como alternativa cada vez mais necessária, diante das limitações das linhas bancárias tradicionais.

• Incorporadores podem se beneficiar de instrumentos de crédito que tragam custos mais competitivos e condições adaptadas às novas exigências regulatórias.

Conclusão

Embora as mudanças representem um avanço regulatório importante, especialmente em termos de clareza e restrições, o setor enfrenta agora o desafio de adaptar projetos já concebidos sob outras premissas.

O equilíbrio entre viabilidade econômica, exigências regulatórias e qualidade dos empreendimentos será fundamental nos próximos meses. O uso do mercado de capitais como fonte de financiamento poderá ser uma peça-chave para garantir que habitação acessível continue crescendo em São Paulo de forma sustentável.